اطلاعات – کامران نرجه: اگر سرانه افراد این خانوارها را ۳/۳ نفر در نظر بگیریم، می توان نتیجه گرفت که ۲۰ میلیون نفر (حدود یک چهارم جمعیت کشور) در واحدهای مسکونی استیجاری یا هرگونه سکونتگاه غیرملکی زندگی می کنند.
نکته جالب اینجاست که بر اساس آمار سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، تعداد خانه های موجود در کشور هم اینک تقریباٌ برابر با تعداد خانوارهای ایرانی است. یعنی به ازای ۲۶ میلیون خانوار در کشور حداقل ۵/۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشور داریم، اما همچنان ۶ میلیون خانوار فاقد مسکن هستند.
این آمار همچنین نشان می دهد که حدود ۲ میلیون خانوار در کشور ( تقریباً ۶/۷ درصد جمعیت ایران) بیش از یک خانه دارند. با این حال نبود یک نقشه راه منطقی در دولت های مختلف، همواره مانع توزیع عادلانه مسکن ملکی در کشور شده یا شرایط تأمین مسکن مناسب و ارزان را فراهم نکرده است. این ناترازی در عرضه و تقاضای مسکن طی ۳ دهه گذشته به یکی از بزرگترین مشکلات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ایران تبدیل شده و تنظیم بازار این حوزه را برهم زده است.
۱۳ سال پیش مطابق طرح جامع مسکن، قرار شد سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود؛ اما رکود بخش ساختمان طی سال های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ تأثیر خود را بر تولید و عرضه مسکن گذاشت و تولید به یک سوم تقاضای مطلق رسید. اکنون نیز رکود تورمی حاکم بر اقتصاد ملی باعث شده است تا هزینه نهاده های اولیه ساخت مسکن به طور مداوم افزایش یابد ولی به همان میزان قدرت خرید مصرف کننده واقعی برای تأمین مسکن ملکی تحلیل رود.
درچنین شرایطی، حمایت دولت از متقاضیان مسکن (چه به شکل کاهش هزینه ساخت و چه به صورت افزایش قدرت خرید) می تواند امید به خانه دار شدن را در مصرف کنندگان واقعی زنده نگه دارد، ولی این حمایت ها در حال حاضر به قدری ناکافی است که طبق برآورد کارشناسی، متقاضیان مسکن برای تحقق رویای خود باید حدود ۷۳سال منتظر بمانند.
تخصیص زمین
طرح نهضت ملی مسکن که از ۵ سال قبل در کشور آغاز شده است، کاهش هزینه ساخت خانه را از طریق ارائه زمین رایگان به متقاضیان واقعی پیگیری می کند. در این طرح دولت ضمن تأمین زمین و پرداخت هزینه آماده سازی آن، بخش اعظم هزینه تأمین مسکن را از روی دوش متقاضیان برمی دارد.
علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن، در تشریح این راهبرد می گوید: تاکنون بیش از ۷۸ هزار هکتار اراضی دولتی در محدوده شهرها برای ساخت مسکن های حمایتی جانمایی و آماده سازی شده که برای ساخت یک میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی کافی است. ولی با توجه به کمبود منابع مالی و طولانی بودن دوره ساخت، مجموعاً حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی با حمایت دولت ساخته شده است.
در قالب طرح نهضت ملی مسکن بخشی از هزینه ساخت خانه از سوی خود متقاضیان به شکل آورده نقدی و بخش دیگر به شیوه ارائه تسهیلات بانکی بلندمدت به سازندگان و تضمین بازپرداخت آن توسط ساکنین تأمین می شود.
بررسی ها نشان می دهد عمده ترین دلیل کُندی ساخت و ساز مسکن در کشور مربوط به ضعف منابع مالی در یکی از این دو مجراست. یعنی یا متقاضیان توان تأمین آورده اولیه نقدی ندارند، یا سیستم بانکی در تأمین تسهیلات حمایتی کوتاهی می کند.
آورده نقدی متقاضیان
پروژه های نهضت ملی مسکن به گونه ای تعریف شده اند که حداقل یک سوم هزینه ساخت آن باید به صورت نقدی از سوی خود متقاضی تأمین شود.این رقم در شرایط حاضر بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان ( بستگی به نوع پروژه) خواهد بود.
رضا فرهادزاده مدیرکل دفتر طرح ریزی و پایش طرح های مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در این رابطه می گوید: هم اینک حداقل ۸۴۰ هزار متقاضی مؤثر در سامانه تخصیص مسکن شناسایی شده اند . متقاضیان مؤثر شامل افرادی هستند که حداقل ۴۰ میلیون تومان آورده اولیه برای ثبت نام به حساب صندوق توسعه مسکن واریز کرده اند.
به گفته وی در حال حاضر ساخت حدود ۹۹۴ هزار واحد مسکونی در پروژه های مختلف شهری و روستایی تعریف شده که از این رقم ۸۵۶ هزار واحد دارای قرارداد با سازنده و ۷۷۳ هزار واحد دارای پروانه ساخت است.
از مجموع آمار فوق تا امروز ۶۶۷ هزار واحد در مرحله عملیات اجرایی قرار دارند که از این میان، ۴۹۹ هزار واحد به اتمام فونداسیون رسیده اند؛ همچنین ۳۳۳ هزار واحد اتمام اسکلت و سقف، ۱۶۹ هزار واحد اتمام سفت کاری، ۱۴۰ هزار واحد اتمام عملیات آماده سازی و بیش از ۷۳ هزار واحد نیز در مرحله افتتاح هستند.
فرهادزاده می گوید: سرعت ساخت این واحدها فقط به آورده نقدی متقاضیان و تخصیص تسهیلات بانکی بستگی دارد. گاهی ساخت یک مجموع به حداقل ۲۰۰ میلیون تومان آورده از سوی متقاضیان بستگی دارد که تأمین این رقم ممکن است خارج از توان مالی متقاضی باشد. از سوی دیگر عدم مشارکت مالی بموقع یا انصراف متقاضیان از همراهی با سازندگان، می تواند منجر به متضرر شدن سایر افراد حاضر در یک پروژه بشود.
ارزیابی آمار نشان می دهد که متقاضیان مسکن تاکنون مجموعاً ۲۱۵ هزار میلیارد تومان آورده نقدی به حساب صندوق توسعه مسکن پرداخت کرده اند که این رقم حداقل ۷۰۰ هزار میلیارد تومان کمتر از سهم نقدینگی فردی برای خانه دارشدن همه آنهاست.
این مقام وزارت راه و شهرسازی می گوید: سیاست دولت بر این است که متقاضیان دارای توان مالی بالاتر به پروژه های با پیشرفت فیزیکی بیشتر هدایت شوند و برای متقاضیانی که توان مالی کمتری دارند، با هدف جلوگیری از بروز آسیب در زنجیره ساخت، پروژه هایی با پیشرفت فیزیکی کمتر درنظر گرفته شود.
تسهیلات بانکی
طبق قانون، بانک ها موظفند ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به توسعه ساخت مسکن در کشور تخصیص دهند. سقف این تسهیلات تاکنون برای هر متقاضی ۶۵۰ میلیون تومان بوده و شبکه بانکی کشور در این زمینه بیش از ۱۶۶ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده است.
از سوی دیگر رشد نرخ تورم باعث شده است تا تسهیلات مذکور برای ساخت مسکن کافی نباشد، بنابراین شورای عالی مسکن هفته قبل تصمیم گرفت میزان تسهیلات مذکور را از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش دهد. یعنی بانک ها باید به ازای هرمتقاضی مسکن نهضت ملی ۸۵۰ میلیون تومان وام به سازندگان مجتمع های مسکونی پرداخت کنند که شرط تخصیص این وام سکونت ۵ ساله متقاضیان در شهرهای مشمول طرح، سرپرست بودن متقاضی و ارائه اسناد هویتی و شغلی است.
در صورت تائید نهایی افزایش تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی از سوی هیأت عالی بانک مرکزی، بازپرداخت این تسهیلات در دوره ۲۰ ساله، ماهانه حدود ۱۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود و با احتساب سود تسهیلات، برای هر متقاضی حدود ۳ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان تمام می شود. البته با توجه به اینکه سود دوره مشارکت نیز به تسهیلات نهضت ملی مسکن اضافه می شود، اقساط ماهانه به حدود ۳/۱۹ میلیون تومان و مجموع سود پرداختی نیز به حدود ۳میلیارد و ۶۵۰ میلیون تومان افزایش خواهد یافت.
توان بازپرداخت در متقاضیان
مدیر کل دفتر طرح ریزی و پایش طرح های مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی می گوید: برای دریافت وام قبلی تاکنون ۴۳۵ هزار نفر به سیستم بانکی معرفی شده اند که فقط برای ۲۵۸ هزار نفر انعقاد قرارداد صورت گرفته است. این آمار نشان می دهد که حداقل سه چهارم متقاضیان مسکن، مدارک اثبات کننده یا استطاعت بازپرداخت تسهیلات ۶۵۰ میلیون تومانی را ندارند و از مطالبه آن منصرف شده اند.
متقاضیان توان بازپرداخت وام ها را دارند؟
دکتر محمدعلی سنجیده مدرس دانشگاه هم با نقد این شیوه حمایتی ساخت مسکن می گوید: کدام متقاضی فاقد مسکنی توان بازپرداخت چنین وامی را دارد؟ وقتی از متقاضیان واقعی مسکن حرف می زنیم، یعنی کسانی که خانه دار نیستند و اکنون برای تأمین سرپناه خانواده، به مؤجران ودیعه اولیه و اجاره ماهانه می پردازند. چنین افرادی چگونه باید آورده نقدی را برای دریافت واحدهای نهضت ملی مسکن تأمین کنند؟
به گفته وی، در شرایط فعلی هر متقاضی برای خانه دار شدن باید حداقل ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان بپردازد که تأمین این رقم با توجه به نقدینگی لازم برای اجاره محل سکونت آنها، حداقل برای ۷۰ درصد متقاضیان مقدور نیست. از سوی دیگر پرداخت ماهانه حدود ۱۹ میلیون تومان اقساط تسهیلات بانکی، بیش از ۹۰ درصد درآمد متقاضیان واقعی مسکن را می بلعد و دیگر قدرتی مالی برای تأمین هزینه خوراک و پوشاک و بهداشت آنها باقی نمی ماند. این مدرس دانشگاه می گوید: این شیوه حمایت دولت از متقاضیان مسکن هرگز کافی و پاسخگو نیست.
مدیرکل دفتر طرح ریزی و پایش طرح های مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز این نقد را می پذیرد و معتقد است: اغلب متقاضیان برای تأمین منابع مالی و بازپرداخت تسهیلات بانکی با مشکل روبرو هستند.
وی با اشاره به فشارهای مالی بر متقاضیان در مراحل پایانی پروژه می گوید: در مراحل انتهایی ساخت، با مطالبات سنگین پیمانکاران مواجه می شویم که فشار مضاعفی بر متقاضیانی که همزمان مستأجر هستند، وارد می کند. البته وزارت راه و شهرسازی با وجود محدودیت های منابع داخلی، برای کمک به تکمیل پروژه ها ورود کرده، اما منابع مالی وزارت راه و شهرسازی نیز محدود است و صرفاً به اقشار محروم و دهک های درآمدی پایین تعلق می گیرد.
اطلاعات – کامران نرجه: اگر سرانه افراد این خانوارها را ۳/۳ نفر در نظر بگیریم، می توان نتیجه گرفت که ۲۰ میلیون نفر (حدود یک چهارم جمعیت کشور) در واحدهای مسکونی استیجاری یا هرگونه سکونتگاه غیرملکی زندگی می کنند.
نکته جالب اینجاست که بر اساس آمار سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، تعداد خانه های موجود در کشور هم اینک تقریباٌ برابر با تعداد خانوارهای ایرانی است. یعنی به ازای ۲۶ میلیون خانوار در کشور حداقل ۵/۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشور داریم، اما همچنان ۶ میلیون خانوار فاقد مسکن هستند.
این آمار همچنین نشان می دهد که حدود ۲ میلیون خانوار در کشور ( تقریباً ۶/۷ درصد جمعیت ایران) بیش از یک خانه دارند. با این حال نبود یک نقشه راه منطقی در دولت های مختلف، همواره مانع توزیع عادلانه مسکن ملکی در کشور شده یا شرایط تأمین مسکن مناسب و ارزان را فراهم نکرده است. این ناترازی در عرضه و تقاضای مسکن طی ۳ دهه گذشته به یکی از بزرگترین مشکلات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ایران تبدیل شده و تنظیم بازار این حوزه را برهم زده است.
۱۳ سال پیش مطابق طرح جامع مسکن، قرار شد سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود؛ اما رکود بخش ساختمان طی سال های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ تأثیر خود را بر تولید و عرضه مسکن گذاشت و تولید به یک سوم تقاضای مطلق رسید. اکنون نیز رکود تورمی حاکم بر اقتصاد ملی باعث شده است تا هزینه نهاده های اولیه ساخت مسکن به طور مداوم افزایش یابد ولی به همان میزان قدرت خرید مصرف کننده واقعی برای تأمین مسکن ملکی تحلیل رود.
درچنین شرایطی، حمایت دولت از متقاضیان مسکن (چه به شکل کاهش هزینه ساخت و چه به صورت افزایش قدرت خرید) می تواند امید به خانه دار شدن را در مصرف کنندگان واقعی زنده نگه دارد، ولی این حمایت ها در حال حاضر به قدری ناکافی است که طبق برآورد کارشناسی، متقاضیان مسکن برای تحقق رویای خود باید حدود ۷۳سال منتظر بمانند.
تخصیص زمین
طرح نهضت ملی مسکن که از ۵ سال قبل در کشور آغاز شده است، کاهش هزینه ساخت خانه را از طریق ارائه زمین رایگان به متقاضیان واقعی پیگیری می کند. در این طرح دولت ضمن تأمین زمین و پرداخت هزینه آماده سازی آن، بخش اعظم هزینه تأمین مسکن را از روی دوش متقاضیان برمی دارد.
علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن، در تشریح این راهبرد می گوید: تاکنون بیش از ۷۸ هزار هکتار اراضی دولتی در محدوده شهرها برای ساخت مسکن های حمایتی جانمایی و آماده سازی شده که برای ساخت یک میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی کافی است. ولی با توجه به کمبود منابع مالی و طولانی بودن دوره ساخت، مجموعاً حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی با حمایت دولت ساخته شده است.
در قالب طرح نهضت ملی مسکن بخشی از هزینه ساخت خانه از سوی خود متقاضیان به شکل آورده نقدی و بخش دیگر به شیوه ارائه تسهیلات بانکی بلندمدت به سازندگان و تضمین بازپرداخت آن توسط ساکنین تأمین می شود.
بررسی ها نشان می دهد عمده ترین دلیل کُندی ساخت و ساز مسکن در کشور مربوط به ضعف منابع مالی در یکی از این دو مجراست. یعنی یا متقاضیان توان تأمین آورده اولیه نقدی ندارند، یا سیستم بانکی در تأمین تسهیلات حمایتی کوتاهی می کند.
آورده نقدی متقاضیان
پروژه های نهضت ملی مسکن به گونه ای تعریف شده اند که حداقل یک سوم هزینه ساخت آن باید به صورت نقدی از سوی خود متقاضی تأمین شود.این رقم در شرایط حاضر بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان ( بستگی به نوع پروژه) خواهد بود.
رضا فرهادزاده مدیرکل دفتر طرح ریزی و پایش طرح های مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در این رابطه می گوید: هم اینک حداقل ۸۴۰ هزار متقاضی مؤثر در سامانه تخصیص مسکن شناسایی شده اند . متقاضیان مؤثر شامل افرادی هستند که حداقل ۴۰ میلیون تومان آورده اولیه برای ثبت نام به حساب صندوق توسعه مسکن واریز کرده اند.
به گفته وی در حال حاضر ساخت حدود ۹۹۴ هزار واحد مسکونی در پروژه های مختلف شهری و روستایی تعریف شده که از این رقم ۸۵۶ هزار واحد دارای قرارداد با سازنده و ۷۷۳ هزار واحد دارای پروانه ساخت است.
از مجموع آمار فوق تا امروز ۶۶۷ هزار واحد در مرحله عملیات اجرایی قرار دارند که از این میان، ۴۹۹ هزار واحد به اتمام فونداسیون رسیده اند؛ همچنین ۳۳۳ هزار واحد اتمام اسکلت و سقف، ۱۶۹ هزار واحد اتمام سفت کاری، ۱۴۰ هزار واحد اتمام عملیات آماده سازی و بیش از ۷۳ هزار واحد نیز در مرحله افتتاح هستند.
فرهادزاده می گوید: سرعت ساخت این واحدها فقط به آورده نقدی متقاضیان و تخصیص تسهیلات بانکی بستگی دارد. گاهی ساخت یک مجموع به حداقل ۲۰۰ میلیون تومان آورده از سوی متقاضیان بستگی دارد که تأمین این رقم ممکن است خارج از توان مالی متقاضی باشد. از سوی دیگر عدم مشارکت مالی بموقع یا انصراف متقاضیان از همراهی با سازندگان، می تواند منجر به متضرر شدن سایر افراد حاضر در یک پروژه بشود.
ارزیابی آمار نشان می دهد که متقاضیان مسکن تاکنون مجموعاً ۲۱۵ هزار میلیارد تومان آورده نقدی به حساب صندوق توسعه مسکن پرداخت کرده اند که این رقم حداقل ۷۰۰ هزار میلیارد تومان کمتر از سهم نقدینگی فردی برای خانه دارشدن همه آنهاست.
این مقام وزارت راه و شهرسازی می گوید: سیاست دولت بر این است که متقاضیان دارای توان مالی بالاتر به پروژه های با پیشرفت فیزیکی بیشتر هدایت شوند و برای متقاضیانی که توان مالی کمتری دارند، با هدف جلوگیری از بروز آسیب در زنجیره ساخت، پروژه هایی با پیشرفت فیزیکی کمتر درنظر گرفته شود.
تسهیلات بانکی
طبق قانون، بانک ها موظفند ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به توسعه ساخت مسکن در کشور تخصیص دهند. سقف این تسهیلات تاکنون برای هر متقاضی ۶۵۰ میلیون تومان بوده و شبکه بانکی کشور در این زمینه بیش از ۱۶۶ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده است.
از سوی دیگر رشد نرخ تورم باعث شده است تا تسهیلات مذکور برای ساخت مسکن کافی نباشد، بنابراین شورای عالی مسکن هفته قبل تصمیم گرفت میزان تسهیلات مذکور را از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش دهد. یعنی بانک ها باید به ازای هرمتقاضی مسکن نهضت ملی ۸۵۰ میلیون تومان وام به سازندگان مجتمع های مسکونی پرداخت کنند که شرط تخصیص این وام سکونت ۵ ساله متقاضیان در شهرهای مشمول طرح، سرپرست بودن متقاضی و ارائه اسناد هویتی و شغلی است.
در صورت تائید نهایی افزایش تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی از سوی هیأت عالی بانک مرکزی، بازپرداخت این تسهیلات در دوره ۲۰ ساله، ماهانه حدود ۱۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود و با احتساب سود تسهیلات، برای هر متقاضی حدود ۳ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان تمام می شود. البته با توجه به اینکه سود دوره مشارکت نیز به تسهیلات نهضت ملی مسکن اضافه می شود، اقساط ماهانه به حدود ۳/۱۹ میلیون تومان و مجموع سود پرداختی نیز به حدود ۳میلیارد و ۶۵۰ میلیون تومان افزایش خواهد یافت.
توان بازپرداخت در متقاضیان
مدیر کل دفتر طرح ریزی و پایش طرح های مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی می گوید: برای دریافت وام قبلی تاکنون ۴۳۵ هزار نفر به سیستم بانکی معرفی شده اند که فقط برای ۲۵۸ هزار نفر انعقاد قرارداد صورت گرفته است. این آمار نشان می دهد که حداقل سه چهارم متقاضیان مسکن، مدارک اثبات کننده یا استطاعت بازپرداخت تسهیلات ۶۵۰ میلیون تومانی را ندارند و از مطالبه آن منصرف شده اند.
متقاضیان توان بازپرداخت وام ها را دارند؟
دکتر محمدعلی سنجیده مدرس دانشگاه هم با نقد این شیوه حمایتی ساخت مسکن می گوید: کدام متقاضی فاقد مسکنی توان بازپرداخت چنین وامی را دارد؟ وقتی از متقاضیان واقعی مسکن حرف می زنیم، یعنی کسانی که خانه دار نیستند و اکنون برای تأمین سرپناه خانواده، به مؤجران ودیعه اولیه و اجاره ماهانه می پردازند. چنین افرادی چگونه باید آورده نقدی را برای دریافت واحدهای نهضت ملی مسکن تأمین کنند؟
به گفته وی، در شرایط فعلی هر متقاضی برای خانه دار شدن باید حداقل ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان بپردازد که تأمین این رقم با توجه به نقدینگی لازم برای اجاره محل سکونت آنها، حداقل برای ۷۰ درصد متقاضیان مقدور نیست. از سوی دیگر پرداخت ماهانه حدود ۱۹ میلیون تومان اقساط تسهیلات بانکی، بیش از ۹۰ درصد درآمد متقاضیان واقعی مسکن را می بلعد و دیگر قدرتی مالی برای تأمین هزینه خوراک و پوشاک و بهداشت آنها باقی نمی ماند. این مدرس دانشگاه می گوید: این شیوه حمایت دولت از متقاضیان مسکن هرگز کافی و پاسخگو نیست.
مدیرکل دفتر طرح ریزی و پایش طرح های مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز این نقد را می پذیرد و معتقد است: اغلب متقاضیان برای تأمین منابع مالی و بازپرداخت تسهیلات بانکی با مشکل روبرو هستند.
وی با اشاره به فشارهای مالی بر متقاضیان در مراحل پایانی پروژه می گوید: در مراحل انتهایی ساخت، با مطالبات سنگین پیمانکاران مواجه می شویم که فشار مضاعفی بر متقاضیانی که همزمان مستأجر هستند، وارد می کند. البته وزارت راه و شهرسازی با وجود محدودیت های منابع داخلی، برای کمک به تکمیل پروژه ها ورود کرده، اما منابع مالی وزارت راه و شهرسازی نیز محدود است و صرفاً به اقشار محروم و دهک های درآمدی پایین تعلق می گیرد.
∎
دیدگاهی ثبت نشده است